Dolda fel kan förekomma och dessa är inte roliga att uptäcka sent. Dessa fel är fel som en aktsam köpare inte kunnat upptäcka. En köpare har undersökningsplikt och ofta handlar dolda fel om en tolkningsfråga gällande vad köparen hade kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Även fastighetens skick, ålder och pris spelar roll när dolda fel diskuteras.
Definition
Den juridiska definitionen av dolda fel innebär de fel som inte ens en aktsam köpare upptäcker. Denna defintion förutsätter alltså att köparen genomfört en noggrann undersökning av fastigheten. Det räknas även in vad köparen hade “fog att förutsätta”. Det innebär i kort vad köparen normalt kunnat förvänta sig i relation till fastighetens skick, ålder och pris. Har man exempelvis köpt ett nybyggt hus bör man kunna förvänta sig att huset är i bra skick. Om man istället köper ett hus med renoveringsbehov kan man inte förvänta sig lika bra skick och i dessa fall är det viktigt att skriva ett noggrant avtal vid försäljningen.
För att ett fel ska kunna klassas som ett ”dolt fel” finns det ett par kriterier. Dessa är följande:
- Felet måste bevisas ha funnits i bostaden redan vid köptillfället men inte gått att upptäcka vid en noggrannare besiktning.
- Felet ska inte ha varit upptäckbart. En köpare kan inte kräva ersättning för fel som denna borde kunnat upptäcka vid en noggrannare besiktning. Som köpare bör du därför genomföra en besiktning innan köpet.
- Felet ska inte ha varit förväntat. I förhållande till bostadens ålder, skick och pris ska du inte kunnat förvänta dig felet.
Om du som köpare upptäcker ett fel i en bostad, börja med att kontakta mäklaren. Mäklaren får inte själv utreda det enventuella felet eftersom hen måste vara opartisk. Vad mäklaren hjälper till med är att hitta rätt tillvägagångssätt. Oftast anlitas en jurist eftersom att frågan i sig brukar vara komplicerad.